É notória a situação delicada da economia por conta da propagação acelerada do vírus COVID-19, que ocasionou decretos estaduais e municipais determinando o fechamento de vários setores do comércio por todo território nacional.
Tais medidas foram tomadas visando amenizar a disseminação do vírus que está assolando toda população brasileira, gerando impactos incalculáveis aos cofres públicos e ocasionando grandes perdas aos empresários e, por consequência, aumentando dia após dia os índices de desemprego, além de afetar severamente os trabalhadores informais/autônomos.
Com esse problema que está afetando à economia de um modo geral, não poderia ser diferente no ramo imobiliário, uma vez que os contratos locatícios acordados por locadores e locatários sofreram impactos por causa das medidas que objetivaram o isolamento social, pois shoppings centers, galerias comerciais e lojas de ruas tiveram que fechar às portas devido à situação pandêmica em que nos encontramos.
Diante desse caso fortuito e da determinação governamental para o isolamento social e fechamento do comercio, criou uma dúvida sobre as obrigações de pagamento de alugueis previstos nas relações contratuais locatícias com os Shoppings Center ou lojas de rua.
A insegurança é gerada pela falta de recursos para pagamento dos aluguéis e por falta de um posicionamento dos locadores no sentido de isenção ou pelo menos redução no valor do aluguel, diante da impossibilidade dos locatários de utilização do espaço.
O contrato de locação é o contrato em que uma das partes cede para a outra o uso do imóvel mediante um pagamento mensal. Portanto, trata-se do contrato em que o locador permite ao locatário utilizar o imóvel, recebendo em contrapartida o pagamento do aluguel.
No momento muitos locatários não estão permitidos de utilizarem os imóveis, sabemos que não por oposição do locador e sim por imposição Estado, mas, de toda a forma, não pode utilizar o imóvel para o fim locado.
Por do problema, reunimos uma série de orientações jurídicas e disponibilizamos aos nossos franqueados de como negociar o valor do aluguel com seus locatários, segue abaixo:
Primordialmente, o momento é de compreensão mutua, e sendo necessário muita cautela na hora de negociar, orientamos primeiramente que os franqueados aguardem a primeira manifestação dos locadores ou questionem junto aos mesmos ou aos administradores qual será o posicionamento.
Disto isto, é imprescindível verificar primeiro quais são as condições ofertadas pelo locador antes do requerimento de uma isenção ou redução.
Após a primeira manifestação, caso o locador não isente o período que foi determinado o fechamento ou pelo menos ofereça uma redução considerável no valor do aluguel, o franqueado deve apresentar uma contraproposta.
O Franqueado deve buscar a isenção dos dias que ficou fechado, porém, se acaso continuou funcionando parcialmente em horário reduzido, ou, através da plataforma de delivery e de vendas para viagem na unidade franqueada a redução proporcional a queda no faturamento já atender a negociação.
Apresentamos um conjunto de argumentações para diminuição de valores, sendo possível a utilização dos seguintes argumentos observados diante das situações:
NEGOCIAÇÃO!
Em suma, nos Shoppings Centers que restringiram o total acesso aos pontos de venda, negando a utilização do serviço de entrega “delivery”, estão se posicionando em isentar seus inquilinos nos valores relativos aos aluguéis.
Ainda, nos shoppings que autorizaram os lojistas a trabalhar em horário reduzido ou apenas por delivery ou vendas para viagem na unidade, nesse cenário quando o contrato tiver aluguel mínimo e porcentagem sobre o faturamento, o franqueado deve solicitar que seja retirado ao aluguel mínimo e deve ser calculado apenas o porcentual sobre o faturamento.
O posicionamento de alguns shoppings está alinhado com o princípio da onerosidade excessiva, ou seja, que diante do isolamento social disposto pelo Estado não pode ser suportada apenas pelo Locatário.
O franqueado instalado em loja de rua deve seguir a mesma linha de raciocínio, solicitando a isenção dos dias que o imóvel ficou fechado e com consequente suspensão total da atividade ao Locador, imobiliária ou administrador do imóvel.
Ademais, a redução do valor do aluguel caso a sua unidade franqueada manteve em atividade com horário reduzido ou atendendo pela plataforma de delivery ou para viagem com retirada no local, tomando por base o coeficiente correspondente a redução do faturamento ocorrida.
Por exemplo:
Faturamento médio …………….(a) R$ 50.000,00 Aluguel contratado.. (d) R$ 8.000,00
Faturamento após a restrição… (b) R$ 20.000,00 redução (d*c)…(e) R$ 4.800,00 Redução faturamento (b/a-1)*100= (c) 60% Aluguel após restrição R$ 3.200,00
Explica-se, o COVID 19 foi considerado pelo Poder Executivo Federal como caso fortuito e isso tem um grande impacto no momento da negociação das cláusulas contratuais com os locadores.
O Franqueado deve sempre ler o contrato de locação para analisar todas as cláusulas contratuais tomando ciência o que foi pactuado no contrato de locação, visto que o artigo 54 da lei de locação dispõe:
Art.54: Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei;
Resta claro que os locadores argumentaram que o que foi pactuado no contrato deve ser cumprido e em contra argumento deve se utilizar o Princípio do caso fortuito e de força maior e a Teoria da imprevisão, também conhecido como Princípio da Revisão dos Contratos.
Não obstante os Princípios mencionado, ainda podemos buscar no Direito Administrativo o “Fato do Príncipe” diante da restrição imprevisível Estatal.
O “fato do príncipe” é uma restrição feita pelo Estado que causa desequilíbrio econômico entre as partes e as impede de cumprir obrigações pactuadas no contrato de locação. (Diogo Moreira Netto/2009).
Temos ainda no Código Civil Brasileiro no seu artigo 317 reforço nos argumentos possíveis, vejamos:
Art.317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigilo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação;
Conforme se observa, que nas negociações o locador tem o contrato para argumentar; por outro lado, os locatários tem uma coleção de argumentos possíveis, e o argumento mais forte possível a razoabilidade. Resta que não seria razoável o Estado retirar do locatário sua fonte de renda “o comércio” e ainda manter a despesa “o aluguel”, restando que seria duplamente penalizado, enquanto o locador seria retirado apenas sua renda, e, que por vezes, não é a sua única fonte.
É recente decisão estatal que determinou o isolamento social e fechamento do comercio não permite um cenário que possa nos dar uma direção do entendimento do judiciário, restando apenas uma análise jurídica calcada no caso concreto e nos princípios suscitados, que nos faz crer que o judiciário seguira a Teoria da Imprevisão Contratual, prevista na doutrina brasileira.
O referido posicionamento autoriza que seja revisto o contrato no caso das condições pactuadas inicialmente se alterarem significativamente durante a execução do contrato e primando pela razoabilidade deferindo a isenção ou redução do aluguel diante a onerosidade excessiva imposta ao locatário.
CHEGOU MEU BOLETO DE ALUGUEL, E AGORA?
Caso ainda não tenha recebido nenhum contato do locador, chegou o momento de entrar em contato com o locador. Importante que esse contato seja através de e-mail endereçado ao responsável pela locação solicitando a isenção e redução, para ficar registrado e documentado.
Caso o locador não atenda a sua solicitação solicite uma reunião para conversarem sobre o aluguel e atual situação. Em reunião, utilize todos os argumentos que dispomos no presente parecer e busque a melhor negociação.
Importante se assegurar que tenha condições de arcar com o for acordado na reunião, caso não chegue na isenção ou redução solicitada conforme o caso, não feche acordo. Se o locador não deseje reunião ou o acordo não seja possível, caso entenda por não pagar o aluguel neste momento poder o fazer no futuro de forma extrajudicial ou judicial.
O judiciário também está paralisado, ou seja, não estão sendo realizadas audiências e diversos atos presenciais, assim, existe um tempo para negociação e ainda pode ser publicada alguma normativa sobre os alugueis pelo Governo.
CONCLUSÃO!
Primeiramente, é primordial que se tente todas as formas de negociação com os locadores, tudo conforme a necessidade que o franqueado entenda existir e pautado no parecer elaborado para nortear a negociação.
Havendo uma negociação, ambas as partes têm que ceder em alguns pontos, quando existe possibilidade de acordo e é razoável a todos, sempre acaba sendo a melhor medida; quando não existe possibilidade de acordo no primeiro momento, deve-se deixar aberto o interesse de negociação e aguardar se vamos ter alguma medida governamental sobre o tema, bem como o entendimento do judiciário.
Em último caso, deve se socorrer do judiciário, visto que, por qualquer anglo que se analise a questão dos aluguéis, temos grande possibilidade de êxito na demanda alcançando a isenção dos alugueres ou a redução.
Continuaremos acompanhando de perto o que está sendo noticiado no que tange a publicação de decretos, o judiciário para verificar o entendimento preliminar e o posicionamento das administradoras dos shoppings, objetivando manter nossa rede de franqueados sempre informada.
Ficamos à disposição para esclarecer possíveis dúvidas e dar o suporte necessário aos nossos franqueados.
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https://www.migalhas.com.br/depeso/322705/o-novo-coronavirus-e-a-revisao-dos-contratos-de-locacao